Қарз барои хариди хона: Чаро он дастнорас аст?
Бисёре аз сокинони Тоҷикистон, бахусус оилаҳои ҷавон аз фоизи зиёд доштани карзи бонкҳо барои хариди хона ё ипотека шикоят мекунанд. «Азия-Плюс» тасмим гирифт, ки вазъи ин бозор дар кишвар ва давлатҳои ҳамсояро баррасӣ кунад.
Қарз барои хариди хона аз сӯйи бонкҳо дар Тоҷикистон ҳанӯз дар марҳилаи ибтидоӣ қарор дорад. Қонун «Дар бораи ипотека» танҳо соли 2008 қабул шуд, ҳарчанд дар кишварҳои ҳамсоя чунин қонунгузорӣ ҳанӯз аз охири солҳои 90-ум амал мекард.
Аммо ҳатто пас аз ин ҳам бонкҳо барои пешниҳоди чунин қарзҳои дарозмуддат шитоб накарданд, зеро пули озод намерасид ва эҳтимоли баҳсҳои додгоҳӣ вуҷуд дошт, ки харҷи иловагии вақт, нерӯ ва захираҳоро талаб мекунад.
Охири соли 2019 ба қонун «Дар бораи ипотека» тағйиру иловаҳо ворид карда шуданд, ки соли 2020 эътибор пайдо карданд. Тағйирот, аз ҷумла, имкони фурӯши ғайридодгоҳии предмети ипотекаро дар сурати напардохтан ё сари вақт напардохтани қарз пешбинӣ мекунанд.
Бо тартиби судӣ танҳо он созишҳое баррасӣ мешаванд, ки то эътибор пайдо кардани тағйиру иловаҳо баста шудаанд. Аммо гаравгузор ҳуқуқ дорад асосҳои рӯёнидани гарав ба суди қарздеҳ ё беэътибор донистани матни навиштаи идораи нотариалиро дар додгоҳ ба баҳс кашад ё талаб кунад.
Бо вуҷуди ин, қисми зиёди аҳолӣ ҳанӯз ҳам ҳангоми кӯшиши ба расмият даровардани чунин қарзҳо бо мушкилот рӯ ба рӯ мешавад. Дар кишвар, мисли дигар давлатҳои минтақа, барномаҳои оммавии давлатии дастгирии пешниҳоди қарз барои хариди хона, вуҷуд надоранд, ки ин хариди манзилро барои аксари шаҳрвандон душвор ё дастнорас мекунад.
Се сабаби дастнорас будани ипотека барои тоҷикистониёнЯке аз мушкилоти асосии бозори ипотека дар Тоҷикистон меъёри баланди фоизҳо аст.
Меъёри миёнавазни фоизӣ дар ҳоли ҳозир, тибқи маълумоти Бонки миллии Тоҷикистон (БМТ), 20,07%-ро ташкил медиҳад.
Бисёре аз қарзгирандагон наметавонанд бо чунин шартҳо қарз дастрас кунанд, зеро маблағи пардохти изофӣ аз рӯи қарз барои ипотека метавонад аз арзиши ибтидоии манзил чандин маротиба бештар бошад.
Биноҳои нави истиқоматӣ дар Душанбе. Акс аз хадамоти матбуоти президенти ҶТ
Илова бар ин, мушкили муҳлатҳои кӯтоҳи қарздиҳӣ ҷой дорад. Одатан муҳлати ипотека дар Тоҷикистон аз 7-10 сол зиёд нест, ки ба пардохти баланди ҳармоҳа боис мешавад ва бисёре аз оилаҳо онро пардохт карда наметавонанд.
Ҳамчунин ҳаҷми ҳатмии пардохти аввалия — 20-30% — мушкилоти иловагӣ эҷод мекунад. На ҳама тақрибан сеяки арзиши манзили мехаридаро доранд.
Ба ин тариқ, қарздиҳӣ барои ипотека дар Тоҷикистон ҳоло барои аксари шаҳрвандон воситаи оммавӣ ва дастрас нест.
Дар ин бора, аз ҷумла, маълумоти БМТ низ шаҳодат медиҳад: соли 2025 ҳиссаи ипотека дар ҳаҷми умумии қарзҳои додашуда дар кишвар ҳамагӣ 4,6%-ро ташкил дод.
Чаро бонкҳо наметавонанд ипотекаи дастрас пешниҳод кунанд?Ба андешаи мутахассисони соҳа, яке аз сабабҳои асосӣ сатҳи пасти сармоягузории бонкҳо мебошад, ки пешниҳоди қарзҳои арзон барои ипотекаро ғайриимкон мегардонад.
Гап сари он аст, ки дар кишварҳои дорои иқтисоди бештар рушдёфта бонкҳо имкони ҷалби захираҳои дарозмуддат ва арзонро доранд. Ин ба онҳо имкон медиҳад, ки меъёрҳои пасти фоизиро муқаррар кунанд. Аммо дар Тоҷикистон бонкҳо бо норасоии захираҳо дучоранд ва аксар вақт маҷбуранд, ки ба қарзҳои кӯтоҳмуддат такя кунанд. Ин ин ба арзиши барномаҳо барои ипотека таъсир мерасонад.
"
Бонкҳои кишвар наметавонанд шартҳои дастрас пешниҳод кунанд, зеро онҳо ба қобилияти қарзгирандагон барои пардохти қарзҳо дар муҳлати дароз эътимодии кофӣ надоранд.
Карикатураи Валентина Дружинина
Чаро давлат наметавонад барои ипотека кумакпулӣ диҳад?Яке аз сабабҳое, ки давлат наметавонад барои дастгирии қарздиҳӣ ба ипотека кумакпулӣ пешниҳод кунад, коршиносон маҳдуд будани захираҳои давлатиро зикр мекунанд.
"
Илова бар ин, иқтисодчиён аз набудани механизмҳои зарурӣ барои азхудкунии кумакпулиҳо дар кишвар ишора мекунанд. Онҳо таъкид мекунанд, ки барои фаъолияти самараноки чунин барномаҳо таъсиси низоми суғуртаи қарзҳо барои ипотека, фондҳои махсуси дастгирӣ ва механизмҳои дигар зарур аст.
Аммо дар шароити вазъи кунунии иқтисодӣ ва ноустувории молиявӣ ин механизмҳо амалӣ шуда наметавонанд.
Чӣ пешниҳод мешавад?Барои беҳтар кардани вазъияти марбут бо қарздиҳӣ барои ипотека дар Тоҷикистон коршиносон як қатор тадбирҳо пешниҳод мекунанд.
Аввалан, зарур аст муҳлатҳои қарздиҳӣ зиёд карда шаванд, ки ин ба коҳиши муҳлати пардохтҳои ҳармоҳа имкон дода, ипотека барои шаҳрвандон дастрастар мешавад.
Дуюм, муҳим аст меъёрҳои фоизӣ аз рӯи қарзҳо барои ипотека паст карда шаванд. Ин метавонад тавассути беҳтар намудани низоми молиявии кишвар ва ҷалби захираҳои дарозмуддат ба даст оварда шавад.
"
Ғайр аз ин, тавсия дода мешавад, ки барои баланд бардоштани саводнокии молиявии аҳолӣ ва рушди бозори амволи ғайриманқул кор бурда шавад. Ин имкон медиҳад, ки мардум ба масъалаи хариди манзил огоҳонатар муносибат кунанд ва эҳтимол, ипотека барои қишрҳои васеътари аҳолӣ дастрас гардад.
Карикатура аз торнамои fikiwiki-com
Вазъият дар кишварҳои ҳамсоя чӣ гуна аст?Вазъияти марбут ба қарз барои ипотека дар кишварҳои Осиёи Марказӣ ва Русия ба таври назаррас аз Тоҷикистон фарқ дорад.
Бозори ипотека дар Қазоқистон ба ду таркиб ҷудо мешавад: якумаш барномаҳои давлатӣ бо меъёри кумапулӣ ва дуюмаш ипотекаи тиҷоратӣ бо шартҳои бозор.
Барномаи «Отау» аз «Отбаси банк» ҳангоми мавҷуд будани пасандозҳои кофӣ дар амонат меъёрро аз 4% солона пешниҳод мекунад. Барномаи «Науриз» барои манзили тайёр ва дар ҳоли сохтмон меъёри 7% медиҳад. Бонкҳои тиҷоратӣ (Halyk, Kaspi, Forte, BCC) бо меъёри 16-20% солона қарз медиҳанд.
Дар бозори Қирғизистон барномаҳои ипотекаро ҳам бонкҳои давлатӣ ва ҳам бонкҳои тиҷоратӣ пешниҳод мекунанд. Шартҳо метавонанд аз рӯйи меъёри фоизӣ, муҳлатҳои қарздиҳӣ ва талабот ба пардохти аввалия фарқ кунанд. Меъёрҳо дар бонкҳои тиҷоратӣ тақрибан аз 16% солона оғоз шуда, муҳлати қарздиҳӣ бошад, метавонад то 10 солро ташкил диҳад.
Тибқи барномаҳои давлатӣ, дар Қирғизистон ипотека бо меъёри аз 4% (ипотекаи иҷтимоӣ) то 8% (ипотекаи имтиёзнок) дода мешавад.
Меъёрҳои ипотека дар бонкҳои тиҷоратии Ӯзбекистон баланд (аз 18 то 26%) буда, муҳлати қарздиҳӣ метавонад то 20 солро ташкил диҳад.
Тибқи барномаи давлатӣ меъёрҳо барои чунин қарзҳо дар ҳудуди 17−20% солона қарор доранд. Дар ҳамин ҳол, маблағи қарз маҳдуд аст.
Дар Туркманистон барномаи давлатии имтиёзноки ипотека бо меъёри фоизии 1% солона барои хариди хонаҳои истиқоматии инфиродӣ ё манзилҳо амал мекунад. Қарз ба муҳлати то 30 сол бо давраи имтиёзноки то 5 сол дода мешуд, ки дар ин муддат қарзгиранда танҳо фоизҳоро пардохт мекунад.
Дар Русия қарздиҳӣ барои ипотека воситаи асосӣ барои хариди манзил мебошад. Меъёри фоизӣ метавонад вобаста ба навъи қарз фарқ кунад, масалан, ипотекаи оилавӣ ва IT-ипотека метавонанд то 6% солона пешниҳод шаванд, дар доираи барномаҳои дигар бошад, меъёр боз ҳам пасттар аст. Меъёрҳои миёнаи бозорӣ аз рӯйи ипотека дар ҳудуди 18–22% солона қарор доранд.
Сарчашма: asiaplus.news
Қарз барои хариди хона аз сӯйи бонкҳо дар Тоҷикистон ҳанӯз дар марҳилаи ибтидоӣ қарор дорад. Қонун «Дар бораи ипотека» танҳо соли 2008 қабул шуд, ҳарчанд дар кишварҳои ҳамсоя чунин қонунгузорӣ ҳанӯз аз охири солҳои 90-ум амал мекард.
Аммо ҳатто пас аз ин ҳам бонкҳо барои пешниҳоди чунин қарзҳои дарозмуддат шитоб накарданд, зеро пули озод намерасид ва эҳтимоли баҳсҳои додгоҳӣ вуҷуд дошт, ки харҷи иловагии вақт, нерӯ ва захираҳоро талаб мекунад.
Охири соли 2019 ба қонун «Дар бораи ипотека» тағйиру иловаҳо ворид карда шуданд, ки соли 2020 эътибор пайдо карданд. Тағйирот, аз ҷумла, имкони фурӯши ғайридодгоҳии предмети ипотекаро дар сурати напардохтан ё сари вақт напардохтани қарз пешбинӣ мекунанд.
Бо тартиби судӣ танҳо он созишҳое баррасӣ мешаванд, ки то эътибор пайдо кардани тағйиру иловаҳо баста шудаанд. Аммо гаравгузор ҳуқуқ дорад асосҳои рӯёнидани гарав ба суди қарздеҳ ё беэътибор донистани матни навиштаи идораи нотариалиро дар додгоҳ ба баҳс кашад ё талаб кунад.
Бо вуҷуди ин, қисми зиёди аҳолӣ ҳанӯз ҳам ҳангоми кӯшиши ба расмият даровардани чунин қарзҳо бо мушкилот рӯ ба рӯ мешавад. Дар кишвар, мисли дигар давлатҳои минтақа, барномаҳои оммавии давлатии дастгирии пешниҳоди қарз барои хариди хона, вуҷуд надоранд, ки ин хариди манзилро барои аксари шаҳрвандон душвор ё дастнорас мекунад.
Се сабаби дастнорас будани ипотека барои тоҷикистониёнЯке аз мушкилоти асосии бозори ипотека дар Тоҷикистон меъёри баланди фоизҳо аст.
Меъёри миёнавазни фоизӣ дар ҳоли ҳозир, тибқи маълумоти Бонки миллии Тоҷикистон (БМТ), 20,07%-ро ташкил медиҳад.
Бисёре аз қарзгирандагон наметавонанд бо чунин шартҳо қарз дастрас кунанд, зеро маблағи пардохти изофӣ аз рӯи қарз барои ипотека метавонад аз арзиши ибтидоии манзил чандин маротиба бештар бошад.
Илова бар ин, мушкили муҳлатҳои кӯтоҳи қарздиҳӣ ҷой дорад. Одатан муҳлати ипотека дар Тоҷикистон аз 7-10 сол зиёд нест, ки ба пардохти баланди ҳармоҳа боис мешавад ва бисёре аз оилаҳо онро пардохт карда наметавонанд.
Ҳамчунин ҳаҷми ҳатмии пардохти аввалия — 20-30% — мушкилоти иловагӣ эҷод мекунад. На ҳама тақрибан сеяки арзиши манзили мехаридаро доранд.
Ба ин тариқ, қарздиҳӣ барои ипотека дар Тоҷикистон ҳоло барои аксари шаҳрвандон воситаи оммавӣ ва дастрас нест.
Дар ин бора, аз ҷумла, маълумоти БМТ низ шаҳодат медиҳад: соли 2025 ҳиссаи ипотека дар ҳаҷми умумии қарзҳои додашуда дар кишвар ҳамагӣ 4,6%-ро ташкил дод.
Чаро бонкҳо наметавонанд ипотекаи дастрас пешниҳод кунанд?Ба андешаи мутахассисони соҳа, яке аз сабабҳои асосӣ сатҳи пасти сармоягузории бонкҳо мебошад, ки пешниҳоди қарзҳои арзон барои ипотекаро ғайриимкон мегардонад.
Гап сари он аст, ки дар кишварҳои дорои иқтисоди бештар рушдёфта бонкҳо имкони ҷалби захираҳои дарозмуддат ва арзонро доранд. Ин ба онҳо имкон медиҳад, ки меъёрҳои пасти фоизиро муқаррар кунанд. Аммо дар Тоҷикистон бонкҳо бо норасоии захираҳо дучоранд ва аксар вақт маҷбуранд, ки ба қарзҳои кӯтоҳмуддат такя кунанд. Ин ин ба арзиши барномаҳо барои ипотека таъсир мерасонад.
"
Сабаби дигари гаронии ипотека сатҳи баланди хавф барои муассисаҳои молиявӣ номида мешавад. Ноустувории иқтисодӣ, тағйирёбии қурби асъор, инчунин хавфи баланди барнагардонидани қарзҳо дар шароити номуайянии иқтисодӣ боиси гарон шудани қарзҳо мегарданд.
Бонкҳои кишвар наметавонанд шартҳои дастрас пешниҳод кунанд, зеро онҳо ба қобилияти қарзгирандагон барои пардохти қарзҳо дар муҳлати дароз эътимодии кофӣ надоранд.
Чаро давлат наметавонад барои ипотека кумакпулӣ диҳад?Яке аз сабабҳое, ки давлат наметавонад барои дастгирии қарздиҳӣ ба ипотека кумакпулӣ пешниҳод кунад, коршиносон маҳдуд будани захираҳои давлатиро зикр мекунанд.
"
Дар шароити касри буҷет, вақте қисми зиёди маблағҳо ба ниёзҳои иҷтимоии муҳимтар, аз қабили маориф, тандурустӣ ва зерсохтор равона карда мешаванд, давлат наметавонад барои кумакпулӣ ба меъёрҳои фоизӣ аз рӯи қарзҳо барои ипотека маблағҳои назаррас ҷудо кунад.
Илова бар ин, иқтисодчиён аз набудани механизмҳои зарурӣ барои азхудкунии кумакпулиҳо дар кишвар ишора мекунанд. Онҳо таъкид мекунанд, ки барои фаъолияти самараноки чунин барномаҳо таъсиси низоми суғуртаи қарзҳо барои ипотека, фондҳои махсуси дастгирӣ ва механизмҳои дигар зарур аст.
Аммо дар шароити вазъи кунунии иқтисодӣ ва ноустувории молиявӣ ин механизмҳо амалӣ шуда наметавонанд.
Чӣ пешниҳод мешавад?Барои беҳтар кардани вазъияти марбут бо қарздиҳӣ барои ипотека дар Тоҷикистон коршиносон як қатор тадбирҳо пешниҳод мекунанд.
Аввалан, зарур аст муҳлатҳои қарздиҳӣ зиёд карда шаванд, ки ин ба коҳиши муҳлати пардохтҳои ҳармоҳа имкон дода, ипотека барои шаҳрвандон дастрастар мешавад.
Дуюм, муҳим аст меъёрҳои фоизӣ аз рӯи қарзҳо барои ипотека паст карда шаванд. Ин метавонад тавассути беҳтар намудани низоми молиявии кишвар ва ҷалби захираҳои дарозмуддат ба даст оварда шавад.
"
Ҳамчунин мутахассисон тавсия медиҳанд, ки барои таъсиси механизми давлатии кумакпулӣ ба қарзҳои ипотека фаъолтар корбарӣ шавад. Ин метавонад аз таъсиси фонди махсуси дастгирии қарздиҳии ипотека иборат бошад, ки ҷиҳати кумакпулӣ ба меъёрҳои фоизӣ барои ҷавонон ва оилаҳои камдаромад мусоидат мекунад.
Ғайр аз ин, тавсия дода мешавад, ки барои баланд бардоштани саводнокии молиявии аҳолӣ ва рушди бозори амволи ғайриманқул кор бурда шавад. Ин имкон медиҳад, ки мардум ба масъалаи хариди манзил огоҳонатар муносибат кунанд ва эҳтимол, ипотека барои қишрҳои васеътари аҳолӣ дастрас гардад.
Вазъият дар кишварҳои ҳамсоя чӣ гуна аст?Вазъияти марбут ба қарз барои ипотека дар кишварҳои Осиёи Марказӣ ва Русия ба таври назаррас аз Тоҷикистон фарқ дорад.
Бозори ипотека дар Қазоқистон ба ду таркиб ҷудо мешавад: якумаш барномаҳои давлатӣ бо меъёри кумапулӣ ва дуюмаш ипотекаи тиҷоратӣ бо шартҳои бозор.
Барномаи «Отау» аз «Отбаси банк» ҳангоми мавҷуд будани пасандозҳои кофӣ дар амонат меъёрро аз 4% солона пешниҳод мекунад. Барномаи «Науриз» барои манзили тайёр ва дар ҳоли сохтмон меъёри 7% медиҳад. Бонкҳои тиҷоратӣ (Halyk, Kaspi, Forte, BCC) бо меъёри 16-20% солона қарз медиҳанд.
Дар бозори Қирғизистон барномаҳои ипотекаро ҳам бонкҳои давлатӣ ва ҳам бонкҳои тиҷоратӣ пешниҳод мекунанд. Шартҳо метавонанд аз рӯйи меъёри фоизӣ, муҳлатҳои қарздиҳӣ ва талабот ба пардохти аввалия фарқ кунанд. Меъёрҳо дар бонкҳои тиҷоратӣ тақрибан аз 16% солона оғоз шуда, муҳлати қарздиҳӣ бошад, метавонад то 10 солро ташкил диҳад.
Тибқи барномаҳои давлатӣ, дар Қирғизистон ипотека бо меъёри аз 4% (ипотекаи иҷтимоӣ) то 8% (ипотекаи имтиёзнок) дода мешавад.
Меъёрҳои ипотека дар бонкҳои тиҷоратии Ӯзбекистон баланд (аз 18 то 26%) буда, муҳлати қарздиҳӣ метавонад то 20 солро ташкил диҳад.
Тибқи барномаи давлатӣ меъёрҳо барои чунин қарзҳо дар ҳудуди 17−20% солона қарор доранд. Дар ҳамин ҳол, маблағи қарз маҳдуд аст.
Дар Туркманистон барномаи давлатии имтиёзноки ипотека бо меъёри фоизии 1% солона барои хариди хонаҳои истиқоматии инфиродӣ ё манзилҳо амал мекунад. Қарз ба муҳлати то 30 сол бо давраи имтиёзноки то 5 сол дода мешуд, ки дар ин муддат қарзгиранда танҳо фоизҳоро пардохт мекунад.
Дар Русия қарздиҳӣ барои ипотека воситаи асосӣ барои хариди манзил мебошад. Меъёри фоизӣ метавонад вобаста ба навъи қарз фарқ кунад, масалан, ипотекаи оилавӣ ва IT-ипотека метавонанд то 6% солона пешниҳод шаванд, дар доираи барномаҳои дигар бошад, меъёр боз ҳам пасттар аст. Меъёрҳои миёнаи бозорӣ аз рӯйи ипотека дар ҳудуди 18–22% солона қарор доранд.
Сарчашма: asiaplus.news
Комментарии (0)